2024년 경매/공매 정보 - 조정대상지역 확인과 절세전략

 

경매 초보들은 일단 경매를 받고 보자는 단순한 계산에서 시작하는 경우가 많습니다.
몇 번의 실패를 경험하다보면 뭐가되더라도 일단 낙찰을 받아보자는 생각이 있는데요.
사실 경매는 낙찰 전 권리분석 보다 낙찰 후 수익 확보 전략이 더 중요하다 할 수 있어요.
낙찰을 받더라도 자금계획과 회수전략이 없다면 손해를 보는 경우도 있으니까요.
-
오늘은 부동산 세금의 기본인 취득세, 양도세, 재산세 절세전략과
지역별 전략에 대해 알아보고자 합니다.

경매진행시 내가 내야할 세금은 얼마나 되는지 알아야 투자계획을 바르게 잡을 수 있습니다.

 

 

1. 조정대상지역 파악

수도권 부동산 시장은 규제지역을 우선 파악하는 것이 가장 중요한데요. 이번 정부는 부동산 정책 완화에 방점을 찍은 만큼 집을 거래하기 위해서는 좋은 시장이라 생각할 수 있어요. 그래도 이는 매 정부마다 생각하는 것이 다르고 규제도 달라 꾸준히 데이터를 업데이트 하셔야 하구요. 늘 관련 내용을 찾아 공부하시는 것을 추천드립니다.

 

1-1. 2024년 기준 조정대상지역

2023년 이후 서울 대부분이 조정대상지역에서 해제되었어요. 부동산 시장 침체로 경기부양이 어렵다는 생각이 완화기조를 보이고 있는 건데요. 일단 이 부분도 늘 업데이트 되는 내용을 확인하셔야 하므로 확인 방법을 잘 알아두셔야 합니다.

 

확인방법 :

https://www.law.go.kr/LSW/main.html

국가법령정보센터

해제사항 확인 :

서초구·강남구·송파구·용산구를 제외한 전 지역 해제(2023년~)

국토교통부공고제2023-2호(조정대상지역 지정 해제).pdf

0.06MB

조정대상지역은 국가법령정보센터에서 확인합니다.

 

 

1-2. 조정대상지역 거래시 확인사항

해당 지역은 취득세가 중과됩니다. 해당 세율은 아래에서 확인하실 수 있는데요. 조정대상지역의 경우 2주택자 취득시 8%의 중과세를 적용받게 됩니다. 그 차이가 무려 7%로 실제 세액을 계산해보시면 엄청난 차이를 느낄 수 있으니, 미리미리 계산해보시는 것을 추천드립니다.

주택	구분	취득가액	취득세율	지방교육세	농어촌특별세(전용면적85m2초과만)
1주택자	6억이하		1%	0.1%	0.2%
	6억 초과9억 이하		(취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100	취득세의 1/10
	9억 초과		3%	0.3%
2주택자	조정대상지역		8%	0.4%	0.6%
	조정대상지역외	6억이하	1%	0.1%	0.2%
		6억 초과9억 이하	(취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100	취득세의 1/10
		9억 초과	3%	0.3%
3주택자	조정대상지역		12%	0.4%	1%
	조정대상지역외		8%	0.4%	0.6%
4주택자이상	조정대상지역		12%	0.4%	1%
	조정대상지역외		12%	0.4%	0.6%

 

1-3. 취득세 간편계산

많은 분들이 계산하실때 쓰는 사이트가 있는데요. #부동산계산기 페이지를 통하면 복잡한 세금관련 사항을 쉽게 계산하실 수 있습니다.

 

링크 : 

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/

부동산계산기

---

2. 일시적 1가구 2주택 특례

경매, 매매 등으로 일시적 1가구 2주택이 된 사람이 혜택을 볼 수 있는 제도인데요. 취득세, 양도세, 보유세 등 부동산세를 절세할 수 있으나 적용을 위해서는 신규취득한 주택이 아니라 종전 주택을 처분해야한다는 기본요건이 충족되어야 합니다. 이는 집을 넓혀 이사가는 경우를 가정하여 혜택을 주는 것이므로 기존 집을 처분하고 새 집으로 이사간다라는 개념으로 받아들이시면 편합니다.

Check point #1 - 
신규 취득한 주택이 아니라 종전 주택을 3년 이내 양도 할 것

Check point #2 - 
종전 주택을 취득한지 1년이 지나야 함*
* 조정대상지역의 경우 2년 보유 후 2년 거주 
조정대상지역 확인은 국가법령정보센터에서 확인(2024년 현재 파일첨부 - 상단 파일 다운로드)

 

 

3. 취득세와 양도세 계산을 통해 이익을 극대화

취득세 부분이 취득시 세금이라면 양도세는 차익실현을 위해 해당 부동산을 판매할 때의 세금을 말합니다. 실제로 경매 물건을 낙찰 받았을 때 이를 보유하면서 이익을 얻을 것인지 바로 판매하여 높은 양도세를 지불하더라도 현금을 확보할 것인지 비교하여 진행하시는 것이 유리합니다. 취득세와 양도세를 계산하셔서 중과될 수 있는 종부세, 보유세 등을 감안하면서도 높은 수익을 올릴 수 있다 판단하시면 보유하시고, 그게 아니라면 짧은 시간에 수익을 올려서 판매하시는 것을 생각해보셔야 합니다.