[경매/공매 정보] 무료로 건축물 대장 열람하기

경매나 공매에 대한 관심이 높은 요즘
많은 분들이 경매를 보다 적극적인 자산형성의 시각으로 접근하고 있는데요.
권리분석이 쉬운 물건의 경쟁률이 높아지면서
복합물건이나 위반건축물 등 제한사항이 있는 물건에도 도전하는 분들도
늘고 있습니다.
그러나 많은 분들이 위반건축물에 대한 사항을
건축물대장에서 확인하지 않고,
단순 정보채널 정보나 요약정보에만 의존하는 경향이 있습니다.
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오늘은 간단하게 건축물 대장을 무료로 발급하고 활용하는 방법을 알려드리고자 합니다.

위반사항이 있는 건축물은 입찰 전 반드시 건축물 대장을 통해 세부사항을 확인하셔야 합니다.

건축법 위반이란?

신축 및 증축 관련,

신축 및 증축이 법령에 위반되는 경우는 대체적으로 건축허가를 받거나 신고를 한 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우, 애초부터 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우입니다(규제「건축법」제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」제115조의3제1항).

- 주요 건축 위반 행위를 예시하면 다음과 같습니다.
1. 나대지, 전(田) 및 답(畓) 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스나 컨테이너 등을 설치한 경우(신축 – 허가나 신고 위반)

2. 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 일조 등 확보를 위한 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)

3. 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 건폐율 등, 허가나 신고 위반)

4. 예식장 등 층고(방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이)가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

5. 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률, 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)

6. 필로티에 창고 등 용도로 임시건물을 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

7. 다락을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

8. 현관이나 외부 계단 등을 비가림이나 차양을 위해 새시(경량 철골 등) 및 아크릴판으로 씌운 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

9. 공동주택(아파트 등) 지하주차장 진·출입로 상부에 지붕을 설치한 경우(증축 – 건폐율 등, 허가나 신고 위반)

10. 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

 

개축 및 재축 관련,

개축 및 재축의 허가를 받거나 신고를 한 후 종전 규모의 범위를 초과하여 건축한 경우(개축 및 재축 – 신축 허가나 신고 위반), 그러나 건축물의 동수가 감소하더라도 면적과 층수 및 높이가 증가하지 않는 경우라면 이는 종전과 동일한 규모 범위의 개축에 해당합니다(국토교통부 건축기획팀-632, 2005.10.10.).
※ 종전보다 더 큰 규모로 축조하는 것은 신축에 해당합니다(국토교통부 건축기획팀-6581, 2007.12.04.).

 

건축법 위반시 제재

시정명령 등
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).

허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다(규제「건축법」 제79조제2항 본문).

 

허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다(규제「건축법」 제79조제4항 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).

 

허가권자는 규제「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다(「건축법」 제85조 및 「건축법 시행령」 제119조의2).
 재해가 발생할 위험이 절박한 경우
 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우
 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우
 도로통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우
 「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 또는 「물환경보전법」에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우

 

이행강제금
허가권자는 규제「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).

 

건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율(다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 함)을 곱한 금액(규제「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항)
√ 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 100분의 80
√ 용적률을 초과하여 건축한 경우: 100분의 90
√ 허가를 받지 아니하고 건축한 경우: 100분의 100
√ 신고를 하지 아니하고 건축한 경우: 100분의 70

 

연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다(규제「건축법」 제80조제1항 단서).

 

허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다(규제「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항).

 

임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정)

 

동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우

 

위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우

 

허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다(규제「건축법」 제80조제5항).

 

허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조의2제1항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항 본문).

 

축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000 제곱미터) 이하인 경우는 5분의 1을 감경

무료 건축물 대장 발급 방법

건축행정시스템 또는 정부 24에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 정부24 또는 세움터 모두 회원가입을 요구하므로 본인에게 보다 편리한 채널을 선택하시면 되는데요. 세움터의 경우 건축물 대장을 보다 일목요연하게 확인 할 수 있으므로 해당 건축물의 전유부 뿐 아니라 총괄부분까지 체크하고 싶은 경우 편리합니다.

 

세움터에서 민원 발급 방법

 

 

세움터의 경우 아래 링크를 통해 접속 하실 수 있으며, 발급서비스 - 건축물 대장 메뉴에서 찾을 수 있습니다.

https://www.eais.go.kr/

 

해당 주소지를 선택하신 후 전유부, 표제부 등 사항 체크하시면 손 쉽게 확인이 가능합니다.

 

정부24를 이용하시는 분들은 아래 링크를 활용하시면 됩니다. 민원검색창에서 #건축물대장 으로 검색하시면 바로 확인 가능합니다.

https://www.gov.kr/portal/main

 

 

경매사건 중 #위반건축물 사항이 있는 경우 건축물대장에서 해당 위반사항이 어떻게 등재되어 있고, 해결된 곳은 있는지 담당과는 누구인지 쉽게 확인 할 수 있습니다. 이를 통해 관할 구청에 연락하여 #이행강제금 유무와 #처리방법 등을 확인하신 후 경매사건을 다시 분석하시는 것을 추천드립니다.

건축물 대장 - 위반건축물 사항

 

건축물 대장에 위반건축물이라 표시되는 경우 기본적으로 대출을 받을 수 없습니다. 따라서 추후 해당 물건으로 수익활동을 하시는데 많은 제약이 있을 수 밖에 없고, 무조건 해당 위반사항을 해결하셔야 한다는 점을 감안하시고 경매물건을 분석하시는 것이 좋습니다.

 

일부 시정이 된 것을 확인하셨다면 무단 증축사항만 제거하면 된다는 결론이 나오는데요. 자세한 사항은 구청 주택과에 연락하여 문의하셔야 합니다.

 

 

추가로 경매관련 정보가 필요하신 분은 아래 엮인 글을 참고해주세요. 감사합니다~

 

 

경매 초보를 위한 기초 상식 사전(기본용어와 분석방법)