경매 초보를 위한 기초 상식 사전(기본용어와 분석방법)

경매에 대해 들어보신 분들이나, 접해보신 분들
그리고 진지하게 수업을 들어보셨던 분들이라면 누구나
경매가 매력적인 재테크 수단이라는 점을 인정할 것입니다.
그러나 제대로된 이론없이 접근했다가 실패하는 초보자들에게는
경매가 결코 만만한 수단은 아닐텐데요.
그런 초보자들을 위해 기본적인 사항을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

경매 기초용어 사전 정리

 

경매물건 분석기초

경매는 현장조사가 기본이며,
경매 물건을 단순히 인터넷으로만 확인하고 입찰하면 시세, 건물결함, 임차인 문제 등 중요사항을 확인하지 못하는 경우가 많다.
따라서, 권리분석을 하는 과정에서 간과하면 안되는 것들이 있다.

 

1. 부동산은 2~3군데 방문하여 시세를 파악한다.

   (사는 가격을 한 곳에서 물어봤으면 다른 곳에서는 파는 가격을 물어보고, 다른 곳에서 평균치를 구한다.)

 

2. 현장을 방문하여 세입자 유무, 건물 하자 유무 등 가능한 부분을 최대한 확인한다.

 

3. 동사무소 방문하여 전입세대 열람(방문 필수)

전입세대확인서

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법원에서의 경매진행절차

1. 경매개시선언 

 - 관할 법원에서 집행관이 경매개시 선언 후 유의사항 방송

 

2. 경매사건기록부 열람과 입찰시작

 - 입찰마감시간까지 #경매사건기록부 열람 : 즉, #물건명세서 #감정평가서 #임대차조사서 #도면 #점유관계조사서 #매각물건명세서 등

 - 입찰마감 (입찰표제출 마감시간 / 11시 10분정도)

 - 개찰 후 최고가매수인 발표

 - 매각허가결정 (낙찰후 1주일 후)

 - 항고기간 (매각허가 결정 후 1주일) 

 - 잔금납부기일지정 (낙찰 후 2주 후 납부일 지정)

 - 잔금납부와 소유권이전 (점유자와 명도협상 시작)

 - 인도명령신청

 - 배당기일 (잔금납부 후 채권자와 임차인에게 배당금 교부) 

 

대법원사이트 100% 활용법

물건에서 사건상세 검색을 우선적으로 하시는게 좋습니다.

 

대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 매각 대상 정보를 확인 후 #사건상세조회 페이지를 검색합니다. 그 사건상세조회 페이지에서 물건의 주소지와 청구금액, 항고내역, 임차인, 점유자, 유치권자 등을 확인할 수 있습니다.

 

대한민국법원 법원경매 - 사건상세페이지 확인

문건/송달내역에서 다양한 이해관계자들의서류 제출일을 확인할 수 있습니다. 임차인의 배당요구신청, 채권자의 연기신청, 유치권자의 유치권신고서 등 관련 내용을 모두 확인할 수 있으므로 당사자들간의 관계를 이해하는데 도움이 됩니다.

문건 처리내역 상세 예시

 

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권리분석 기초

권리분석의 기초는 말소기준권리를 찾는 것입니다. 말소기준 권리 이후에 등록된 권리는 효력이 없으므로 건물등기부등본을 찾아보고 대항력 있는 임차인이 있는지 확인합니다. 대항력 있는 임차인이 법원에 권리신고를 하지 않는 경우 임차인의 보증금을 모두 인수해야 하기 때문입니다. 

 

말소기준권리란?

아래 권리 중 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리

 

1. 근저당

2. 가압류(압류)

3. 경매기입등기(등기부등본 강제경매개시결정)

4. 담보가등기

 

말소기준권리보다 앞선 권리나 하자가 있는지 검토할 것

- 말소기준권리보다 앞에 있는 점유자 확인(전입일 확인 - 동사무소 전입세대 열람내역 또는 법원 매각물건명세서 확인)

  * 대항력 있는 임차인이 배당요구신청을 했더라도 경매절차에서 보증금 전액이 배당되지 않는 경우 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

- 유치권 신고가 있는 경우(등기부가 아니라 법원 매각물건명세서 확인)

- 등기부 등본상 순위 관계 없이 예고등기가 있는 경우

- 말소기준권리 보다 뒤에 있는 소유권 다툼, 말소, 가처분 등 조치 

 

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경매와 공매의 차이

: 경매와 공매의 가장 큰 차이점은 점유자를 내보대는 명도방법의 차이입니다. 

  - 경매 : 낙찰자에게 부동산 강제집행을 간소화하기 위한 인도명령제도

  - 공매 : 명도소송(6월~1년 가량 소요)을 통해 인도받아야 함

 

내용증명만 잘 써도 명도가 편해진다?

내용증명(內容證明) 이란, 발송인이 작성한 등본을 우체국에 보내 '어떤' 내용의 문서를 '언제', '누구에게' 발송하였는지를 우체국장이 증명하는 제도를 말한다. 이때, 등본이란  「행정업무의 운영 및 혁신에 관한 규정」 제7조 제6항에 따라 가로 210㎜, 세로 297㎜의 용지(이하 "기준용지"라 함)를 사용하여 작성하되, 등본은 내용문서의 원본을 복사한 것이어야 합니다( 「우편법 시행규칙」 제49조 제1항). 

 

- 목적 : 세입자를 명도할 때, 관리비 관련 관리사무소와 이견이 있을 때 등

- 작성법 : 원본 등본 작성 후 사본을 2통 만들어서 본인보관 1부, 우체국 1부, 상대방 1부 총 3부를 들고 우체국으로 방문